Alugar ou Vender um Imóvel: Como Tomar a Melhor Decisão

A decisão entre alugar ou vender um imóvel envolve uma série de aspectos que devem ser cuidadosamente analisados sob uma perspectiva financeira e estratégica. Este conteúdo parte do pressuposto de que critérios afetivos e emocionais não serão considerados. No entanto, é importante lembrar que tais fatores não devem ser completamente ignorados, especialmente quando se trata de imóveis residenciais nos quais o proprietário possui vínculo afetivo ou quando se trata da única moradia da família.

Aluguel vs Venda: O Que Considerar Antes de Decidir

Essa é uma discussão ampla, já abordada por diversas fontes especializadas e profissionais do mercado imobiliário. Mesmo pessoas externas a esse mercado, eventualmente, precisam tomar essa decisão. Um dos indicadores mais comuns é o cap rate (taxa de capitalização), que relaciona o valor do aluguel anual com o valor de mercado do imóvel. Apesar de ser amplamente utilizado, esse índice é limitado e não substitui uma análise mais profunda e estratégica com outros indicadores financeiros.

Imóvel Como Investimento: Entendendo o Total Return

A aquisição de imóveis normalmente representa um investimento substancial para famílias e empresas. Por isso, a venda deve ser vista como a etapa final de um investimento imobiliário. A rentabilidade do ativo é composta por duas fontes principais:

• Income return: rendimentos obtidos com aluguéis ao longo do tempo.

• Capital return: valor obtido na venda do imóvel, descontadas as despesas operacionais.

Esses componentes devem ser analisados em um fluxo de caixa projetado ou realizado, formando o chamado total return.

Um estudo de 2025 realizado pela FGV em parceria com o Quinto Andar reforçou a importância dessa abordagem. O estudo identificou um total return médio de 19,1% a.a. em um período curto, enquanto o income return variou entre 5,1% a.a. e 6,2% a.a., demonstrando a superioridade dessa métrica em relação ao cap rate isolado.

Cap Rate vs TIR: Qual Indicador Usar?

Em vez de utilizar apenas o cap rate, recomenda-se aplicar a Taxa Interna de Retorno (TIR) real, que já considera os efeitos da inflação. A TIR permite comparar o retorno do imóvel com investimentos considerados livres de risco, como os títulos públicos federais, e analisar os impactos de diferentes cenários, como revisão de aluguéis e variações do mercado.

Comparando Imóveis com Títulos Públicos (NTN-B)

Considere a seguinte situação: a NTN-B (título público atrelado à inflação) oferece retorno de IPCA + 7% a.a.. Se o valor de mercado de um imóvel resultar em uma rentabilidade de IPCA + 7,5% a.a., o spread de 0,5 ponto percentual dificilmente justifica os riscos da venda. Nessa condição, manter o imóvel para locação pode ser a melhor estratégia até que o mercado apresente condições mais vantajosas.

Conclusão: Estratégia Baseada em Dados e Avaliação Profissional

A decisão entre alugar ou vender um imóvel deve considerar:

• Valor atual de mercado para venda e locação;

• Prazos médios de comercialização no mercado;

• Rentabilidade comparada com investimentos livres de risco;

• Riscos conjunturais e liquidez do ativo;

Imóveis com precificação desalinhada ao mercado tendem a demorar mais para serem vendidos. Portanto, contar com uma avaliação profissional é fundamental para uma decisão segura, embasada e rentável.